Vertrauen Sie auf echte Werte
Fragen Sie den Profi.
Unser Expertenwissen ist Ihre Stärke
Eine Wertermittlung Ihrer Immobilie erfolgt durch unsere DEKRA zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung (D1, D1 Plus und D2). Ob Sie ein ausführliches Verkehrswertgutachten (Vollgutachten), ein Kurzgutachten für den internen Gebrauch, eine Bewertung zum Verkauf Ihrer Immobilie oder eine Hausbegehung mit sachverständiger Beratung benötigen: Wir stehen Ihnen gerne mit viel Erfahrung, qualifiziertem Rat und Tat zur Seite.
Ihr Vorteil für Sie als Verkäufer: Im Rahmen eines Vermarktungsauftrags ist eine sach- und marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie neben den vielen weiteren zahlreichen Premium-Leistungen inklusive. Das ist ein professioneller Service den Ihnen sonst in dieser Qualität nur wenige Maklerfirmen bieten können. Damit stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilie zu einem marktgerechten Wert angeboten und damit zum best erzielbaren Preis verkauft wird.
Ein Kurzgutachten benötigen Sie z.B. bei einer Erbauseinandersetzung, Scheidung oder einer Überlassung an Angehörige. Immer wenn kein ausführliches und kostenaufwändiges Vollgutachten nötig ist (in den meisten Fällen) und kein gerichtlich eskalierter Streit über den zu ermittelnden Wert besteht, genügt dies zunächst. Auch bei einem geplanten Verkauf oder Kauf ist es empfehlenswert, sich den Wert der Immobilie von einem qualifizierten Fachmann begutachten zu lassen.
Ein Kurzgutachten unterscheidet sich von der „kostenlosen Einschätzung“ diverser Makler oder einer Bank. Es wird mit professionellen und marktnahen Gutachterprogrammen anhand gesetzlich vorgegebener Richtlinien sachverständig, gründlich und ausführlich erstellt. Ein Vor-Ort-Termin und der Einblick in Pläne und Unterlagen sind dazu Voraussetzung.
Das Vollgutachten oder Verkehrswertgutachten erstreckt sich über ca. 50-80 Seiten. Sie benötigen dies z.B. bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, verstrittene Eigentümern, Auseinandersetzung mit dem Finanzamt oder größeren, uneinigen Erbengemeinschaften.
Zur Erstellung dieses Gutachtens müssen von der Immobilie alle Akten z.B. der Verwaltung (bei Wohnungen), alle relevanten Unterlagen wie Bauakten, Baulasten, Grundbücher, Teilungserklärungen, Dienstbarkeiten, Erschließungen, Katasterplan, Grundrisse usw. – komplett eingesehen, ggf. beschafft und umfänglich geprüft werden.
Das Vollgutachten unterscheidet sich vom Kurzgutachten durch wesentlich tiefergehende Details und wesentlich ausführlichere Beschreibungen auch zu Lage, Zustand, Verwendbarkeit usw.
Eine Bauschadensbegutachtung benötigen Sie z.B. beim Verdacht von Pfusch am Bau, Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter (das Thema Schimmel als dabei häufigstes Beispiel) oder wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen und sich über deren Zustand unsicher sind. Auch bei Verkäufen benötigen Sie dazu manchmal einen Gutachter, z.B. für das Thema Feuchtigkeit im Keller, Genehmigung von nachträglichen Ausbauten und ähnlichen Themen.
Ein Gutachter für Schäden an Gebäuden kann keine Werte ermitteln. Genausowenig sollte ein Wertgutachter detailierten Auskünfte zu Bauschäden geben.
Hier arbeiten wir seit Jahren mit einem externen Gutachterbüro, das zuverlässig und unbürokratisch Auskunft geben und Sie umfassend beraten kann.
Nicht jeder Mensch hat – so wie wir – inzwischen über 2.000 Immobilien gehandelt. Wichtige und ausschlaggebende Themen wie der richtige Kaufpreis (Wertermittlung), die richtige Vorgehensweise zur sicheren Kaufvertragsabwicklung, ein erster Blick zum Zustand der Immobilie um zu wissen ob z.B. ein Bauschadensgutachter benötigt wird, ein erster Blick in relevante Unterlagen und weitere Dinge sind eine große Entlastung, wenn es – wie bei Immobilien immer – um sehr viel Geld geht.
Wir begleiten Sie gerne beim Kauf Ihrer Immobilie und bieten Ihnen so mehr Sicherheit und Entlastung.
In Ergänzung zur Kaufbegleitung prüfen oder beschaffen wir hier alle relevanten Unterlagen wie z.B. auch Protokolle, Teilungserklärungen, Mietverträge bei Wohnungen, Pläne und Berechnungen bei Häusern.
Wir begleiten Sie komplett von der Besichtigung bis hin zur Übergabe der Immobilie. Auch wenn wir keine Rechtsberatung durchführen, so wissen wir aus Erfahrung, wo Sie unbedingt tiefer nachsehen lassen müssen oder wo die Dinge „normal“ sind.
Mit diesem Paket bekommen Sie unser gesamtes Wissen und unsere gesamte Erfahrung aus über 20 Jahren im Immobiliengeschäft, damit Ihr Immobilienkauf so sicher und gut wie möglich wird.
Die Kosten unserer Dienstleistungen richten sich nach Aufwand, vorhandenen Unterlagen und Komplexität der Immobilie. Die hier aufgeführten Werte sind Schätzwerte. Bevor Sie uns beauftragen nennen wir Ihnen selbstverständlich verbindliche Kosten und senden Ihnen unseren Vertrag zur Erstellung des Gutachtens zu.
Ein Kurzgutachten mit vorhanden Unterlagen kostet je nach Aufwand zwischen € 1.190 und € 2.380 und wird im Regelfall von uns innerhalb von 5 Werktagen nach dem Ortstermin fertig gestellt. Der Preis eines Vollgutachtens richtet sich nach dem Wert und der Komplexität der Immobilie und beginnt ab ca. € 3.570. Die Kaufbegleitung für eine Immobilie in unserem Wirkungskreis kostet ca. € 595 , das A-Z-Paket ca. € 1.190 (alle genannten Preise jeweils inkl. MwSt.)
Sie haben Fragen?
Wir freuen uns über Ihren Anruf. Gerne können Sie uns auch Ihre Nachricht über unser Kontaktformular senden.
Rufen Sie uns gerne an:
08191 648300
Kontaktieren Sie uns für eine unabhängige, objektive und professionelle Beratung zum Thema Immobilie. Ob es um ein Gutachten mit DEKRA-Stempel oder nur eine kleine Auskunft geht: Wir beraten Sie gerne.
Schenkungen und Erbschaften:
Eine Erbschaft ist immer mit Stress verbunden. Ist eine Immobilie beteiligt, geht es um die Bestimmung eines zuverlässigen, neutralen Wertes um zu überlegen, ob einer der Erben die Immobilie übernimmt oder was damit geschehen soll.
Ehescheidung:
Besonders schwierig wird es immer dann, wenn eine gemeinsame Immobilie beteiligt ist. Die Meinungen zum Wert sind insbesondere bei eigenbewohnten Immobilien immer sehr unterschiedlich. Während der, der die Immobilie übernehmen will, den Wert eher gering sieht, will der, der ausgezahlt wird, immer den Maximalwert dafür haben. Eine unabhängige professionelle Kurzbewertung mit DEKRA-Stempel bringt hier Klarheit und Sicherheit.
Pflegschaft:
Steht ein Immobilieneigentümer unter Betreuung, muss im Rahmen eines möglichen Verkaufs immer eine unabhängige, qualifizierte Bewertung erstellt werden. Nur so kann der Betreuer (und damit auch das Amtsgericht) sicherstellen, dass das Vermögen des Betreuten nicht unter Wert veräußert wird.
Es gibt vier Verfahren, die aus den gängigen Bewertungsverfahren für die professionelle Bewertung von Wohn-Immobilien heranzuziehen sind: Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren sowie das ausschließlich für Banken relevante Beleihungswertverfahren. Diese Verfahren basieren auf der Grundlage der gesetzlich erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bzw. Beleihungswertverordnung (BelWertV), die als Basis für diese Berechnungen auch die in den jeweiligen Kommunen festgelegten Grundlagen wie z.B. Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Grundlagenmodelle vorschreibt. Welches Verfahren das bestimmende Verfahren für eine Immobilienbewertung sein soll, hängt vom Typ der Immobilie aber auch von deren aktueller Verwendung und dem Zweck einer Bewertung ab.
Hier wird aufgrund vergleichbarer, also in Ausstattung, Lage, Alter, Größe und Verwendbarkeit wirklich gleicher Objekte, der Kaufpreis des zu bewertenden Objekts abgeleitet.
Dieses Verfahren bezieht sich – im Unterschied zu den falsch interpretierten Anwendungen vieler selbst ernannter Fachleute – auf die Ableitung tatsächlich realisierter Kaufpreise. Es zählen hier also insbesondere nicht die teilweise sehr übertriebenen Wunschpreise der Anzeigen in diversen Internet-Portalen. Nur weil ein Nachbar oder Makler seine angebotene Immobilie für einen Wunschpreis ins Internet stellt, ist dies keine verlässliche Grundlage für den Vergleichspreis einer anderen Immobilie. Darüber hinaus sind nahezu keine zwei Immobilien wirklich gleich. Angefangen vom Zustand, Alter, Ausstattung und der Mikrolage, bis hin zur Verfügbarkeit (vermietet oder frei) sind hier sachverständige Anpassungen erforderlich, die nur aus erheblicher Erfahrung und mit Fachwissen sachgerecht angewendet werden können.
Im Regelfall sollten Gutachterausschüsse Vergleichswerte im Rahmen von Marktberichten oder Bodenrichtwerten herausgeben, was aber in den wenigsten Landkreisen regelmäßig und vor allem aktuell der Fall ist. Professionelle und kostenpflichtige Marktbeobachtungsprogramme mit Anschluss an zuverlässige Datenquellen bilden hier eine gute Grundlage, die ein Sachverständiger dann als solide Basis für Vergleichswerte heranziehen kann.
Dieses Verfahren ist bei Immobilientypen wie Grundstücken, Häusern und Wohnungen – richtig angepasst – sehr gut anwendbar.
Mit dieser Art der Berechnung wird – ähnlich wie bei einer Geldanlage – der zukünftige im regelmäßigen Geschäftsverkehr zu erwartende Ertrag der Immobilie, also die „Rendite“, als Bewertungsgrundlage herangezogen.
Dies erfolgt, indem Grund und Boden zunächst (auch anteilig z.B. bei Wohnungen) herausgerechnet werden, dann separat der Ertrag der baulichen Anlage für die restliche berechnete Lebensdauer des Gebäudes errechnet wird. Die Verzinsung dieses Ertrages wird mit dem sogenannten „Liegenschaftszins“ errechnet. Dieser unterscheidet sich ja nach Lage und Typ der Immobilie. Dann wird der errechnete Ertrag mit dem Bodenwert zusammengerechnet. Das Verfahren ist komplex, erfordert erhebliches Fachwissen und Grundlagendaten sowie sehr präzise Rechenschritte. Es ist nicht das Verfahren, das viele Laien überschlägig mit „Dann nehmen wir mal Jahresmiete mal Faktor X“ versuchen zu errechnen. Simpel, aber falsch.
Dieses Verfahren wird im Regelfall bei gewerblichen Objekten, Mehrfamilienhäusern, aber auch bei vermieteten Immobilien wie Eigentumswohnungen als Grundlage der Bewertung herangezogen. Bei Häusern dient es im Normalfall nur als Verifizierungsverfahren.
Mit diesem Verfahren wird der aktuelle Marktwert der „Sache“, also von Grundstück und Gebäude, errechnet.
Anhand des aktuellen Grundstückspreises (sachverständig anhand der Vorgaben des Gutachterausschusses angepasster Vergleichswert), des Neuwertes der Immobilie abzüglich Alterswertminderung und bisher durchgeführter relevanter Renovierungen wird ein Sachwert errechnet. Dann werden – wie bei allen anderen Verfahren auch – wert-beeinflussende Besonderheiten wie Renovierungsrückstand, Schäden oder andere außergewöhnliche Einflüsse mitberechnet. Der so ermittelte Sachwert muss dann mit einem Marktanpassungsfaktor auf den heutigen Markt angepasst werden.
Dieses Verfahren wird hauptsächlich bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.
Der Beleihungswert ist die relevante Größe, nach der Kreditinstitute den Wert einer Immobilie bewerten und dafür Kredite ausgeben.
Grundlage für den Beleihungswert sind ebenfalls- je nach Objekttyp – der Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert. Der Beleihungswert unterscheidet sich aber zum Teil erheblich von den zuvor genannten Werten, da es im Sachwert des Beleihungswertes z.B. keine Marktaufschläge (nur Abschläge) gibt und auch der für den Ertragswert als Grundlage dienende Liegenschaftszins komplett anders und für die Sache neutraler und langfristiger bewertet wird.
Gerade auf hitzigen und sehr teuren Immobilienmärkten führen die Unterschiede zwischen Marktwert und Beleihungswert oft zur Nicht-Finanzierbarkeit eines Käufers, auch wenn scheinbar ausreichend Eigenkapital oder Sicherheiten vorhanden sind.
Dieser „Faktor“ drückt den aktuell erlebten Markt aus, also insbesondere den Unterschied von tatsächlich erwirtschafteten Kaufpreisen (nicht Wunschpreisen) im Vergleich zum eigentlich errechneten reinen Sachwert der Immobilie. Auch diese Faktoren werden von vielen Laien oft überschlägig nur aus dem Bauch geschätzt. Eine gefährliche Methode, die Immobilieneigentümer viel Geld kosten kann oder den Verkauf kaputt macht, weil die Immobilie zu teuer angeboten und damit verworben wird. Tatsächlich gibt es professionelle und kostenpflichtige Bewertungsprogramme, die diese Berechnungen z.B. durch das Wissen von Gutacherausschüssen und finanzierenden Banken sehr treffsicher erstellen können.
Wenn Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie benötigen, dann fragen Sie den „Fachmann“ nach dem anzuwendenden Modell, nach aktuellen Zahlen wie Bodenrichtwerten, aktuellen Marktanpassungsfaktoren und deren Quelle, Liegenschaftszins usw. Nur wer diese Fragen sicher und professionell beantworten kann, sollte Ihnen den Wert Ihrer Immobilie als Grundlage z.B. in einer Erbangelegenheit oder für einen Verkauf ermitteln.
Der Marktwert ist der Wert, den eine bestimmte Immobilie anhand des anzuwendenden Verfahrens im üblichen Geschäftsgang Wert ist.
Dieser Wert wird durch einen der vorherigen Bewertungsmodelle (Sach-, Ertrags,- Vergleichswert) bestimmt und das zu dieser Immobilie am besten passende Verfahren wird festgelegt. Manchmal kann – unter bestimmten Voraussetzungen – auch ein gemittelter Wert zwischen den verschiedenen Verfahren angewandt werden, was aber eher selten der Fall ist. „Üblicher Geschäftsgang“ bedeutet, dass keine besonderen Umstände den Preis beeinflussen dürfen wie z.B. ein Verkauf innerhalb der Familie oder ein besonderes Kaufinteresse des direkten Nachbarn, was beides den Kaufpreis beeinflussen kann.
Der Marktwert wird anhand des Immobilientyps und des ermittelten Wertes von dem bewertenden Sachverständigen festgelegt.
Als DEKRA-zertifizierte Gutachter stehen wir Ihnen gerne mit fairen Preisen und zügigen Wertermittlungen in unserer Region zur Verfügung.
